RỦI RO KHI DÙNG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC THEO MẪU SẴN

Những rủi ro có thể khặp phải khi sử dụng các bản hợp đồng đặt cọc mua sẵn giao giao dịch bất động sản (sau này gọi là hợp đồng).
Trong giao dịch bất động sản (mua bán nhà đất), khi các bên đã thỏa thuận và đi đến thống nhất thì bước đầu tiên là đặt cọc. Để tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chónh các bên thường sử dụng các loại hợp đồng đặt cọc được bày bán tại các hiệu sách, cửa hàng bách hóa, cửa hàng photocpopy… Giá của các cuốn hợp đồng đặt cọc này có giá giao động từ 100 ngàn đến 200 ngàn 1 cuốn hoặc 10 ngàn đến 20 ngàn 1 tờ. Người sử dụng hợp đồng này có tâm lý là đây là bản đánh máy, có nhiều liên, nhiều bản…. đã được sử dụng nhiều nên tin tưởng. Đây chính là một trong các lý do có thể dẫn đến tranh chấp về sau này. Trong phạm vi bài viết này tôi chỉ phân tích các nhược điểm của các loại hợp đồng đặt cọc mua sẵn này.
Trải qua nhiều vụ án tranh chấp liên quan đến đất đai tôi thấy có sự tranh chấp liên quan đến chính điều khoản của hợp đồng này, cụ thể:
Trường hợp 1: Chủ thể của hợp đồng thường chỉ có bên nhận cọc (chuyển nhượng), bên đặt cọc (nhận chuyển nhượng), người làm chứng … Tuy nhiên chủ thể của bên chuyển nhượng không phải lúc nào cũng chỉ có 1 hoặc hai người, có thể là Hộ gia đình, một số người đồng sở hữu. Vấn đề đặt ra là một người ký hợp đồng đối với tài sản của nhiều người có thể dẫn đến vô hiệu.
Trường hợp 2: Về đặc điểm thửa đất giao dịch.
Khi A chuyển nhượng cho B một miếng đất, miếng đất chưa có GCNQSDĐ, chưa có thông tin kỹ thuật về thửa đất nhưng các bên vẫn chấp nhận giao dịch. Sau khi đặt cọc thì A sẽ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ sau đó chuyển nhượng cho B. Khi các bên ký hợp đồng sẽ không biết điền thông tin về thửa đất vào hợp đồng như thế nào. Một số hợp đồng cũng không có phần ghi tứ cận thửa đất tranh chấp, tài sản kèm theo, quyền đi chung với các bất động sản khác…. Nếu như việc giao dịch diễn ra thuận lợi thì không sao trường hợp có tranh chấp thì đây có thể là căn cứ để 1 bên hủy, vô hiệu hợp đồng.
Trường hợp 3: Khi bên A chuyển nhượng cho B một phần thửa đất hoặc cả thửa đất nhưng diện tích thực tế và diện tích theo GCNQSDĐ khác nhau thì một số trường hợp không biết thể hiện nội dung này như thế nào trong hợp đồng để đảm bảo pháp lý.
Trường hợp 4: Bất động sản đang được thế chấp tại bên thứ ba (ngân hàng, các tổ chức tín dụng) theo quy định trường hợp này phải có sự đồng ý của bên thứ ba thì hợp đồng mới có giá trị pháp lý.
Trường hợp 5: Về nội dung thanh toán
Thông thường các hợp đồng chỉ số tiền đặt cọc, thanh toán lần 1, lần 2, lần 3…. Trên thực tế việc thanh toán rất đa dạng, có thể thanh toán theo tiến độ của thủ tục tách thửa, của thủ tục sang tên, của thủ tục cấp lại, cấp đổi…. có thể thanh toán bằng tài sản khác như vàng, bằng thửa đất khác, bằng chi phí thực hiện một công việc nhất định…
Trên đây là một số lưu ý khi sử dụng các hợp đồng đặt cọc theo mẫu chung. Để tránh các rủi ro khi giao dịch bất động sản các bên có thể lập hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền, văn phòng luật sư hoặc thông qua người có chuyên môn về lĩnh vực gia dịch bất động sản.
Trên đây là ý kiến chia sẻ của chúng tôi, mọi sự đóng góp xin liên hệ Luật sư Phạm Công Hải – Công ty luật Hải Anh, địa chỉ: Số 17, đường Lê Anh Xuân, phường Thắng Lợi, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lăk.
Số điện thoại: 0981699499; Website:luathaianh.com; Panpage:https://www.facebook.com/profile.php?id=100093956419330 ; Gmail: phamconghai105@gmail.com