Thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng đặt cọc phát sinh trường hợp các bên đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng. Vậy trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc có vô hiệu hay vẫn có hiệu lực pháp luật?

1. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Quan điểm này cho rằng, trong trường hợp các bên đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm đặt cọc, thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng thì hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu.

Pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất đó đang thế chấp tại Ngân hàng. Đồng thời, pháp luật cũng không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2014. Tuy nhiên việc thực hiện  các giao dịch này phải thông báo cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) biết và có chấp thuận bằng văn bản. Điều này được thoả thuận, quy định trong Hợp đồng thế chấp với ngân hàng:

Theo đó, nghĩa vụ của bên thế chấp: “Không được bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, thay thế, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh,  giao quyền hưởng dụng, quyền bề mặt Tài sản bảo đảm hoặc sử dụng Tài sản bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ khác hoặc khước từ quyền sở hữu, quyền sử dụng Tài sản bảo đảm trừ trường hợp được Bên ngân hàng chấp thuận bằng văn bản”.

Tương ứng với đó là quyền của bên Ngân hàng: “Được quyền truy đòi, thu hồi Tài sản bảo đảm nếu Bên thế chấp và/hoặc bất kỳ bên thứ ba nào bán, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, chuyển giao khác về quyền sở hữu Tài sản bảo đảm hoặc các trường hợp Tài sản bảo đảm bị chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi khác về Tài sản bảo đảm mà không được sự đồng ý bằng văn bản của Bên ngân hàng.

Hơn nữa hiệu lực của hợp đồng thế chấp: “Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng ký biện pháp bảo đảm và chấm dứt khi các Bên đã thực hiện xóa đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định trong các trường hợp sau: Nghĩa vụ được bảo đảm đã hoàn thành; Tài sản bảo đảm đã được xử lý; Nghĩa vụ được bảo đảm đã được các bên thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Theo thỏa thuận khác của các bên”.

Như vậy, việc quy định như trên tại Hợp đồng thế chấp thì hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng có thể bị vô hiệu vì vi phạm thoả thuận hợp đồng thế chấp và quy định tại khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 nếu chưa thông báo cho ngân hàng và được ngân hàng đồng ý bằng văn bản.

2. Hợp đồng không bị vô hiệu

Thứ nhất, mục đích của đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại thời điểm này các bên chỉ mới đặt cọc chứ chưa ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó trong thời gian đặt cọc các bên có nghĩa vụ thực  hiện xong các nội dung như đã thỏa thuận để đủ điều kiện giao kết hợp đồng (như trả tiền ngân hàng để xóa thế chấp, bảo đảm thửa đất đủ điều kiện). Do đó, việc thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Thứ hai, Đối tượng của đặt cọc là khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng. Các bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nên việc viện dẫn quy định bên thế chấp không được mua bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp trong trường hợp này là không thuyết phục. Pháp luật cũng không hề có bất kì quy định nào không cho phép ký hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này.

Thứ ba, Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quan điểm này cũng thể hiện rõ tại khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015. Theo đó, sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Vậy, pháp luật cũng không cấm đặt cọc để bảo đảm việc giao kết, thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang thế chấp tại Ngân hàng nên thỏa thuận đặt cọc không vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó thỏa thuận đặt cọc nêu trên không vô hiệu do vi phạm điều kiện  có hiệu lực của hợp đồng (Điều 127 BLDS 2005 và Điều 122 BLDS năm 2015) và vi phạm điều cấm của pháp luật (Điều 128 BLDS 2005 và Điều 123 BLDS 2015).

3. Kết luận

Thực tiễn trong quá trình xét xử của Toà án các cấp cho thấy vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau trong việc xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc trong trường hợp bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền  sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng. Trong thời gian chờ Toà án nhân dân tối cao giải đáp, hướng  dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trường hợp này thì trong quá trình giao dịch để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Các bên phải thông báo cho Ngân hàng (bên nhận thế chấp) biết và phải được chấp thuận bằng văn bản.